리츠(REITs)는 부동산에 간접 투자하면서도 안정적인 배당 수익을 노릴 수 있는 매력적인 금융 상품입니다. 최근 금리 인하 기대와 함께 리츠에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다. 하지만 단순히 배당률이 높다는 이유로 무턱대고 투자하기엔 위험 요소도 존재합니다. 이 글에서는 배당률 높은 리츠를 고를 때 확인해야 할 핵심 기준들을 정리해드립니다.
리츠의 배당률, 어떻게 결정될까?
리츠는 투자자에게 수익의 대부분을 배당 형태로 돌려주는 구조입니다. 우리나라나 미국의 리츠 대부분은 법적으로 90% 이상의 순이익을 배당해야 하는 의무를 가지고 있어, 일반 주식보다 훨씬 높은 배당률을 기대할 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 점은 ‘배당률이 높다고 무조건 좋은 리츠는 아니다’는 점입니다. 배당률은 단순히 주가 대비 배당금 비율을 말하기 때문에, 주가가 급락한 리츠의 경우 실제 배당금은 줄었지만 배당률만 높아 보일 수 있습니다. 예를 들어, 1주당 1,000원을 배당하던 리츠가 주가 하락으로 10,000원에서 7,000원으로 떨어졌다면, 배당률은 10%에서 14.3%로 높아지지만 이는 ‘착시’일 수 있습니다.
또한, 배당의 재원이 어디에서 나오는지도 중요한 포인트입니다. 임대 수익 기반인지, 자산 매각 수익인지에 따라 배당의 지속 가능성이 달라집니다. 임대료 수익 기반 배당은 안정성이 높은 반면, 자산 매각을 통한 일회성 배당은 장기 투자 시 리스크가 될 수 있습니다.
배당률만 보면 안 되는 이유 – 수익성과 안정성 체크
배당률이 높은 리츠는 매력적으로 보이지만, 수익성과 안정성을 함께 고려하지 않으면 투자 리스크가 큽니다.
첫 번째로 살펴봐야 할 것은 포트폴리오 구성입니다. 어떤 부동산에 투자하고 있는지, 예를 들어 오피스빌딩, 물류창고, 호텔, 주거시설 등 각각의 자산 유형에 따라 경기 민감도가 다릅니다. 팬데믹 이후 오피스 수요가 줄어든 지역 리츠의 경우 공실률이 올라가며 수익성이 떨어졌고, 이는 곧 배당금 감소로 이어졌습니다.
두 번째는 임차인 분산 여부입니다. 특정 대형 임차인에 의존하고 있는 리츠는 해당 기업의 계약 해지 또는 부도 시 치명적인 타격을 입을 수 있습니다. 반면, 다양한 중소기업이나 개인 임차인으로 구성된 리츠는 보다 안정적인 수익 구조를 유지할 수 있습니다.
세 번째는 리츠의 부채비율입니다. 금리가 오르면 리츠의 차입금에 대한 이자 비용이 증가하며, 이 역시 배당 여력을 줄이는 요인이 됩니다. 재무제표를 통해 총자산 대비 부채 비율을 확인하고, 지나치게 높은 경우는 피하는 것이 좋습니다.
마지막으로 운용사의 역량과 이력도 중요합니다. 같은 부동산을 운용하더라도 어떤 리츠 운용사인지에 따라 수익률이 크게 달라집니다. 장기적으로 성과를 유지하고 있는 곳인지, 운용 리츠의 수와 안정성 등을 꼭 확인하세요.
인기 있는 고배당 리츠 예시 및 비교 포인트
현재 국내외에서 배당률이 높은 리츠 중 투자자 관심이 많은 대표 리츠들을 소개하고, 각각 어떤 기준으로 평가할 수 있는지 정리해보겠습니다.
- 리얼티 인컴(Realty Income, 미국 리츠)
- 월 배당 리츠로 유명
- 주로 소매업 기반 부동산에 투자
- 낮은 공실률, 안정적인 배당 지급 이력 보유
- 이지스밸류리츠 (한국)
- 주로 도심 오피스 투자
- 배당률 6~7%대 유지
- 공모 당시부터 안정성 강조
- 미래에셋맵스리츠
- 다양한 상업용 부동산 포트폴리오
- 운용사 신뢰도 높음
비교할 때는 배당 지급 이력, 공실률, 부채비율, 자산 구성, 환율 리스크(해외 리츠의 경우) 등을 함께 고려하는 것이 좋습니다.
특히, 배당률만 보고 진입하는 것보다 3년, 5년 단위의 안정적인 수익률과 배당 지급 지속성을 본다면, 보다 현명한 선택이 될 수 있습니다.
[결론: 요약 및 Call to Action]
배당률이 높은 리츠는 투자자에게 매력적인 수익을 제공할 수 있지만, 수익률만을 보고 선택하는 것은 위험할 수 있습니다. 리츠의 자산 구성, 임차인 분포, 운용사의 신뢰도, 부채비율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 장기적인 배당 수익을 목표로 한다면, ‘지속 가능한 배당’에 중점을 둔 리츠 선택이 바람직합니다. 지금 바로 관심 있는 리츠들의 IR자료를 꼼꼼히 읽고, 직접 비교해보는 습관을 들여보세요.